Mietpreisbremse: Endlich mehr Klarheit für "umfassend modernisierte" Wohnungen

Die Mietpreisbremse ist eins meiner persönlichen Lieblingsthemen. Es betrifft mich beruflich wie privat. Und ich finde es einfach nur ärgerlich, dass die Politik handwerklich schlechte und unausgegorene Gesetze verabschiedet. Zurück  bleiben verunsicherte Mieter und Vermieter und am Ende beschäftigt das Ganze Gerichte, die unsere Steuergelder verschlingen. Es verursacht hohe Anwaltskosten und die Nerven von allen Parteien werden strapaziert.

Große Wohnungsunternehmen lassen es darauf ankommen, weil sie ein Rechtstreit nicht wirklich kümmert. Die Mieter trauen sich oftmals gar nicht erst aufzubegehren. Private Vermieter, die übrigens mehr als 50% aller Wohnungen in Deutschland vermieten, wollen es meist nicht auf einen Rechtstreit ankommen lassen. Für die meisten privaten Vermieter bedeutet die vermietete Wohnung einen Großteil der Altersvorsorge. In Großstädten geben Mieter einen beträchtlichen Anteil ihres Einkommens für die Miete aus, teilweise bis zu 50%. Es ist also keiner Seite geholfen.

Nun aber zum eigentlichen Thema: Die Mietpreisbremse beinhaltet einige Ausnahmen, für die sie nicht gilt. Eine davon ist für "umfassend modernisierte" Wohnungen. Dies ist jedoch nicht weiter definiert. Verbände (IVD, Mietervereine, etc.) gehen davon aus, dass man von umfassend modernisierten Wohnungen sprechen kann, wenn die Modernisierungskosten mindestens ein Drittel der Baukosten einer Neubauwohnung entsprechen. Andere Expertenmeinungen sagen,  dass (alternativ oder zusätzlich?) mehrere Kernbereiche einer Wohnung saniert werden müssen. Dazu zählen beispielsweise Fenster, Dach, Außenwände, Heizung, Elektrik, Bäder, Fußboden, Küche, usw. Beides macht Sinn, besonders in der Kombination beider Argumente. Was bringen dem Mieter hohe Sanierungskosten für einen teuren Boden und goldene Wasserhähne, wenn Elektrik und Fenster alt sind. Auf der anderen Seite hat der Mieter doch größere Vorteile, wenn wesentliche Bereiche der Wohnung saniert sind, ungeachtet der tatsächlichen Sanierungskosten.

Außerdem ist es ja so, dass man als Wohnungseigentümer in den meisten Fällen gar nicht auf alle vorgenannten Bereiche Einfluss hat. Zentralheizung, Außenwände, Fenster, Dach, Fallrohre und Steigleitungen zählen allesamt zum Gemeinschaftseigentum. Ich kann in meiner Wohnung also alles neu machen, im Zweifelsfalle komme ich an die wichtigen Bauteile aber gar nicht heran.

Das Amtsgericht Schöneberg hat nun in einem Urteil ((AG Schöneberg, Urteil v. 8.9.2017, 17 C 148/16) Klarheit dazu geschaffen. Ein umfassende Modernisierung  i.S.d. § 556f Satz 2 BGB liegt dann vor, wenn sie einen solchen Umfang aufweist, dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheint. Damit ist zum einen auf den Investitionsaufwand für die Maßnahmen und zum anderen auf  die qualitativen Auswirkungen auf die Gesamtwohnung abzustellen. Dabei wird ein wesentlicher Bauaufwand dann angenommen, wenn dieser ca. 1/3 der Baukosten für eine Neubauwohnung erreicht. Maßgabe dafür sind wiederum die durchschnittlichen Baukosten für eine Mietwohnung, die das Statistische Bundesamt veröffentlicht.

Goldene Wasserhähne reichen mithin nicht aus. Vielmehr müssen zusätzlich in den Kernbereichen  Sanitär, Heizung, Fenster, Fußboden, Elektro und energetische Eigenschaften (vgl. BT-Drs 18/3121, S. 32) mehrere Maßnahmen durchgeführt werden. Am Ende soll die  modernisierte Wohnung qualitativ mit einer Neubauwohnung vergleichbar sein.

Interessant ist dabei übrigens, dass im Rahmen der Modernisierung die Kosten für Instandsetzungsarbeiten nicht herausgerechnet werden müssen (wie es teilweise bei bestimmten steuerlichen Fragestellungen der Fall ist). Auch eine Einbauküche kann hinzugerechnet werden.